Как выбрать новый ТРК

С чего начать свой бизнес26.04.2018

Как «встать» в новый торговый комплекс и не прогадать


Аренда помещения в новом торговом комплексе — дело довольно рискованное. Но как известно, чем выше риски, тем больше возможный выигрыш. Поэтому игра вполне может стоить свеч. На что обращать внимание, если вы хотите открыть чайный магазин в новом торговом комплексе? О нашем опыте в этом вопросе мы и хотим вам рассказать.

4.JPG

Риски и преимущества открытия в новом ТРК

Почему открытие в новом торговом комплексе — дело более рискованное, чем открытие в уже существующем? Мы выделили три наиболее крупных риска:

1. У вас может не хватить оборотных средств средств на то время, пока комплекс «раскрутится». Любому, даже самому удачному комплексу, требуется время на раскрутку. Хотя бы полгода. И эти полгода ваш магазин будет недополучать выручку, а значит, вам возможно, потребуются дополнительные средства на покрытие аренды, заработной платы, закупок товара и другие операционные расходы.

2. Комплекс оказался неудачным и в течение года и более так и не вышел на предполагаемый уровень посещаемости.
Такое нередко случается. И даже с нами, несмотря на весь опыт. В Петербурге один из примеров, это магазин «Унция», открытый в ТРК Питерленд — крупном региональном проекте с аквапарком на площади 6 га. В следствие ошибок управления проектом центр открылся полупустым, оказался труднодоступен на общественном и авто транспорте, окружен малым количеством жилых домов, а те, кто все же добирался до него ради посещения аквапарка вовсе не горели желанием шоппинга после. Комплекс так и не вышел на заявленные показатели в течение первых лет работы, а наш магазин через год убыточной работы пришлось закрыть.

3. Ремонт помещения в новом ТРК будет стоить так дорого, что может не хватить на это средств или магазин не окупится в разумных временных рамках. Риск того, что ремонт в новом ТК влетит вам в копеечку — это даже не риск, это скорее гарантированный минус этого мероприятия. Как правило, ТРК требуют от арендаторов делать и утверждать множество проектов (дополнительные работы, за которые надо платить), наличие лицензии у строителей (что раза в два удорожает стоимость их услуг), остекление витрины и систему пожаротушения за счет арендатора (каждая из статей может обойтись вам в сумму около 200 тысяч рублей) и накладывают много других ограничений. Даже если у вас есть такие средства, срок окупаемости такого магазина будет существенно выше, чем мог бы быть, если бы магазин был открыт в раскрученном ТРК.

Зачем же тогда ввязываться в эту, на первый взгляд, совершеннейшую авантюру?
Потому что те, кто встал в торговый комплекс первым получают самые выгодные ставки аренды и имеют возможность выбирать помещения. Ставка аренды на сопоставимые помещения в «раскрутившемся» за год с момента открытия центре может вырасти на 40-50%. При этом по-настоящему хорошие помещения никогда не остаются в удачном ТРК пустыми, или вы никогда не узнаете заранее о смене арендатора. По крайней мере бесплатно. А ставка аренды и удачное расположение помещения могут стать решающими факторами успеха вашего магазина.
Раз так, хотелось бы как-то подстраховаться.

На что нужно обращать внимание, если вы решили открыться в новом ТК?

Обращайте внимание на следующее:

Размер комплекса.

Есть несколько типов торговых комплексов, которым соответствуют разные характеристики, в том числе площадь:
- микрорайонный/районный торговый центр — 3000-15 000 м2;
- окружной торговый центр - 15 000 — 35 000 м2;
- региональный — 35 000 — 75 000 м2
- суперрегиональный - > 75 000 м2

Бывает, что и в районном торговом комплексе магазин работает успешно. Но все же мы бы рекомендовали вам обратить внимание на более крупные проекты. Чайный магазин для большей части покупателей — не место, куда человек приходит ежедневно. Поэтому чем больше будет аудитория комплекса, тем лучше вам.

Наличие парковки

Проблемы с парковкой отсекают огромную часть покупателей, которая перемещается на машинах. Поэтому обращайте внимание не только на наличие парковки, но и на соответствие количества машиномест заявленному типу комплекса.
наличие и состав «якорных» арендаторов.

Мы рекомендуем отдавать предпочтение комплексам, в которых «якорными» арендаторами будут крупные сетевые бренды одежды, парфюмерии, косметики, подарков. Если они представлены в комплексе, вероятность, что он будет пользоваться популярностью у посетителей, выше. Выбирая торговый комплекс для магазина «Унция», мы обращаем внимание на наличие в нем магазинов Zara, HM, Рив Гош, сетевой оптики. Наличие детских и спортивно-развлекательных центров как «якорей» как правило не сказывается положительно на результатах магазина, потому что люди приходят в них целевым образом и обычно не тратят время и деньги на шоппинг после посещения.
численность населения в первичной торговой зоне (ПТЗ)

Первичная торговая зона — это зона, в которой проживает 70-80% постоянных клиентов торгового центра. Каждому типу торгового центра соответствует свой радиус этой зоны и необходимое количество жителей в ней, необходимое для успеха:
- микрорайонный/районный торговый центр — радиус ПТЗ 5 км; 3-40 тыс. жителей
- окружной торговый центр - радиус ПТЗ 5-10 км; 40-150 тыс. жителей
- региональный — радиус ПТЗ 8-25 км; от 150 тыс. жителей
- суперрегиональный - радиус ПТЗ 25-40 км; от 300 тыс. жителей.

Вам нужно прикинуть, действительно ли вокруг вашего ТРК живет такое количество человек? Сделать это можно, например, по картам Google, Яндекс или по сайтам типа 2gis, посчитав количество домов и прикинув число жителей (для небольших ТК) или воспользовавшись данными статистики о количестве жителей районов, входящих в ПТЗ крупных комплексов.

Что говорят жители района

Отнюдь не бессмысленным мероприятием может быть разговор с жителями района о новом строящемся комплексе. Можно из первых уст узнать, удобно ли он расположен или есть проблемы с транспортной доступностью, нужен ли им вообще новый комплекс или тут же в паре километров есть аналогичный, с таким же набором брендов и т.д.


Риск ошибиться в выборе действующего комплекса минимален, а в выборе нового — ошибиться очень легко. Надеемся, что наши рекомендации помогут вам сделать удачный выбор!





Улитина Мария Руководитель отдела развития

12 лет в чайном бизнесе. Помогла 267 партнерам открыть свой чайный магазин. Расскажу про все детали