Как выбрать помещение для чайного магазина в ТРК? Часть 2.

С чего начать свой бизнес23.05.2018
_MG_9923.jpg

Есть два основных источника помещений для чайного магазина: отдельно стоящие здания и торгово-развлекательные комплексы. В последнее время в связи с развитием такой формы торговли как торговые комплексы, именно они становятся чуть ли не основным «поставщиком» подходящих помещений. Торговый центр, расположенный в удачном месте, с продуманным набором арендаторов и квалифицированной управляющей компанией может стать одним из ключевых факторов вашего коммерческого успеха, поскольку будет стягивать к себе огромные потоки покупателей. Неуспешный же торговый центр способен загубить даже самый многообещающий бизнес-проект. Поэтому так важно уметь А) выбирать успешные торговые комплексы; Б) выбирать удачное место внутри него.

Признаки успешного торгового комплекса

Торговый комплекс должен соответствовать заявленным параметрам

    - по численности населения в первичной торговой зоне

    - посещаемости

    - составу арендаторов

    - обеспеченности ТРК парковочными местами

Численность населения в первичной торговой зоне

Первичная торговая зона — это зона, в которой проживает 70-80% постоянных клиентов торгового центра. Каждому типу торгового центра соответствует свой радиус этой зоны и необходимое количество жителей в ней, необходимое для успеха:

    - микрорайонный/районный торговый центр — радиус ПТЗ 5 км; 3-40 тыс. жителей

    - окружной торговый центр - радиус ПТЗ 5-10 км; 40-150 тыс. жителей

    - региональный — радиус ПТЗ 8-25 км; от 150 тыс. жителей

    - суперрегиональный - радиус ПТЗ 25-40 км; от 300 тыс. жителей

Для наших магазинов формата «Унция» мы рекомендуем выбирать торговые комплексы не ниже окружного торгового центра, хотя примеры успешных чайных магазинов встречаются и в районных ТК. 

_MG_8944.jpg

Посещаемость

Посещаемость торгового центра должна быть от 10 000 посетителей в будний день и от 12 000 посетителей в выходной день. В этом случае ТК может быть признан популярным среди покупателей. Данные о посещаемости можно получить от арендодателя по данным маркетинговых исследований и счетчиков посетителей, или же сделать приблизительные замеры самому. Для этого необходимо встать у одного из центральных входов в ТРК и посчитать проходящих мимо вас людей. Делать это нужно два раза - в будний и в выходной день, в типичную погоду не накануне и не во время праздников. Замер делается 3 раза в день в течение 5 минут (с 11.00 до 13.00, с 14.00 до 16.00, с 17.00 до 19.00. Не учитываем детей до 14, сотрудников комплекса и т. п. категории людей, не являющихся потенциальными покупателями комплекса.

Состав арендаторов

Сетевые магазины, которые по нашему мнению, повышают привлекательность торгового комплекса для покупателей, и на которых мы ориентируемся при выборе помещения, международные операторы – «Ашан», «МедиаМаркт», «ИКЕА», «Оби», «Касторама», «Леруа Мерлен», «Декатлон», «Макдоналдс»; косметические бренды: «Рив Гош», «Л`Этуаль», «Иль де Ботэ»; одежные бренды: Zara, MEXX, Oysho, Massimo Dutti, Bershka, Pull and Bear, Stradivarius и Uterque, H&M, Marks&Spencer.

Досуговые, развлекательные, батутные центры, аквапарки, кинотеатры и т. п. не являются «хорошими» якорями. Поток посетителей они могут обеспечивать большой, но цель посещения людей в этом случае отнюдь не шоппинг.

_MG_0836.JPG

Обеспеченность парковочными местами

В идеале коэффициент обеспеченности ТК парковочными местами (отношение количество мест парковки на 100 м2 арендопригодной площади) должен быть 2 для ТК в городской черте (так как большая часть посетителей ТК может добраться туда общественным транспортом) и 4 для ТРК, находящихся за пределами города, куда без собственного автомобиля добраться затруднительно.

Если ТК плохо обеспечен парковкой, и посетители регулярно не могут найти место, чтобы оставить автомобиль, это снижает лояльность аудитории к ТК.

Отзывы других арендаторов и жителей района

Одним из важнейших показателей успешности ТРК для нас является место сетевых магазинов в рейтинге своей сети. Чтобы узнать его, можно зайти в несколько соседних сетевых магазинов и узнать, на каком они месте в рейтинге своей сети. Обычно, даже если никакого собственно рейтинга нет, сотрудникам магазина известно, на каком месте по продажам находится их магазин относительно других магазинов сети.

Также очень полезно бывает поговорить с жителями района о том, популярен ли комплекс среди жителей района, много ли там посетителей, и по каким поводам, что в основном люди делают в этом комплексе, удобно ли туда добираться и многое другое.

Критерии выбора помещения внутри торгового комплекса

В рамках самого торгового центра следует рассматривать помещения, располагающиеся на первом этаже, в центральных аллеях либо в атриумной зоне. Следует избегать расположения в «мертвых зонах», тупиковых коридорах и по соседству с закрытыми помещениями. Нежелательным является соседство с продуктовыми супермаркетами, спортивными гипермаркетами, магазинами живой косметики типа Lush, Stenders (так как их запах перебивает аромат чая и затрудняет выбор для ваших покупателей).

Технические требования к помещению следующие:

– располагается на первом этаже;

– имеет торговую площадь от 10 до 30 квадратных метров для магазина-отдела и 8-10 м2 для острова;

– имеет торговый зал прямоугольной формы, желательно вытянутый вдоль витрины (так магазин будет наилучшим образом просматриваться из галереи);

– имеет высоту потолков не менее 3,5 м;

– имеет большие витрины (от 3 квадратных метров);

– имеет телефонную линию и возможность выхода в интернет.

При заключении договора с арендодателем важно очень внимательно прочитать договор. Как правило, торговые центры перекладывают расходы на предремонтный демонтаж после предыдущего арендатора на плечи нового, также как и расходы на остекление витрин и установку системы пожаротушения (в случае нового комплекса) или на внесение в нее изменений (если комплекс не новый, но вы, например, задумали поменять потолок в магазине). Все это довольно существенные расходы.

Кроме того, если вы арендуете помещение в новом ТК, обязательно обсудите с арендодателем механизм снижения арендной ставки или предоставление арендных каникул в случае, если какие-либо из обязательств арендодателя не будут исполнены.

Ну и напоследок напомним, что в случае приобретения франшизы «Унция» или «Винтаж» специалисты компании «Товарищества чаеторговцев» окажут квалифицированную помощь в оценке коммерческой перспективности выбранного вами помещения. Удачи в поисках!





Улитина Мария Руководитель отдела развития
maria

12 лет в чайном бизнесе. Помогла 267 партнерам открыть свой чайный магазин. Расскажу про все детали